2. Kết cấu và nội dung phản ánh của Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư

Bên Nợ:

Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ.

Bên Có:

Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ.

Số dư bên Nợ:

Nguyên giá BĐSĐT hiện có tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán.

3. Phương pháp kế toán một số giao dịch kinh tế chủ yếu

3.1. Khi mua Bất động sản đầu tư:

a) Trường hợp mua BĐSĐT trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

b) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp:

- Khi mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (giá mua trả tiền ngay)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

Có các TK 111, 112, 331,...

- Định kỳ, phản ánh lãi mua trả chậm, trả góp BĐSĐT phải trả cho người bán vào chi phí tài chính của từng kỳ, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

- Định kỳ, khi trả tiền cho người bán bao gồm cả nợ gốc và tiền lãi trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có các TK 111, 112

3.2. Trường hợp BĐSĐT hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

- Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, doanh nghiệp tập hợp chi phí vào bên Nợ Tài khoản 241 - XDCB dở dang (tương tự như xây dựng cơ bản TSCĐ hữu hình, đã hướng dẫn tại phần Tài khoản 211 - TSCĐ hữu hình).

- Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐSĐT, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:

Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư

Có TK 241 - XDCB dở dang.

3.3. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, doanh nghiệp vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

a) Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT để cho thuê hoặc BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có các TK 211, 213,...

Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:

Nợ các TK 2141, 2143

Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

b) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư

Có các TK 155, 156.

3.4. Khi doanh nghiệp đi thuê bất động sản theo phương thức thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thỏa mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:

a) Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112, 3412,...

(Việc kế toán các giao dịch liên quan đến thuê tài chính BĐSĐT được thực hiện tương tự như hướng dẫn tại Tài khoản 212 - TSCĐ thuê tài chính).

b) Khi hết hạn thuê tài sản theo phương thức thuê tài chính

- Nếu trả lại tài sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐSĐT thuê và giá trị hao mòn lũy kế) (nếu có)

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá).

- Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, số tiền phải trả thêm được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112,...

- Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc

Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình

Có TK 217- Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).

Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

Có các TK 2141, 2143.

3.5. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thỏa mãn các điều kiện được vốn hóa hoặc giá mua tài sản bao gồm cả các nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái có khả năng hoạt động theo cách thức dự định của doanh nghiệp thì các chi phí này cũng được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:

- Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:

Nợ TK 241 - XDCB dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

Có các TK 111, 112, 152, 331,...

- Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,... BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư

Có TK 241 - XDCB dở dang.

3.6. Kế toán hoạt động bán, thanh lý BĐSĐT nắm giữ để cho thuê, nắm giữ chờ tăng giá để bán:

a) Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:

Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán)

Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán chưa có thuế GTGT)

Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (nếu có).

b) Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (2147) (nếu có)

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐSĐT)

Có TK 217- Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐSĐT).

c) Khi phát sinh chi phí bán BĐSĐT, căn cứ vào các chứng từ kế toán có liên quan, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐSĐT)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có các TK 111, 112, 331,...

d) Cuối kỳ, kết chuyển để bù trừ giữa giá bán với giá trị còn lại và chi phí bán, thanh lý BĐSĐT để xác định lãi/lỗ của hoạt động bán, thanh lý BĐSĐT:

- Trường hợp có lãi:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán, thanh lý BĐSĐT)

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại + chi phí bán, thanh lý BĐSĐT)

Có TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh (số lãi)

- Trường hợp bị lỗ:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (giá bán, thanh lý BĐSĐT)

Nợ TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh (số lỗ)

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại + chi phí bán, thanh lý BĐSĐT)

Khi lập và trình bày Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp căn cứ vào số lãi hoặc số lỗ sau khi bù trừ giữa doanh thu với giá trị còn lại và chi phí bán, thanh lý BĐSĐT để trình bày vào chỉ tiêu “Lãi/lỗ của hoạt động bán, thanh lý BĐSĐT”.

3.7. Kế toán cho thuê hoạt động BĐSĐT

a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT:

Nợ các TK 111, 112, 131,...

Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311) (nếu có).

b) Ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT

Có các TK 111, 112, 331,335,...

3.8. Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng:

a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, doanh nghiệp kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào Tài khoản 156 - Hàng hóa, ghi:

Nợ TK 156 - Hàng hóa (Giá trị còn lại của BĐSĐT)

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)

Có TK 217- Bất động sản đầu tư (nguyên giá).

- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:

Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,...

- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hóa bất động sản chờ bán, ghi:

Nợ TK 156 - Hàng hóa (Hàng hóa bất động sản)

Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.

b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ các TK 211, 213

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư.

Đồng thời, kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:

Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)

Có các TK 2141, 2143.

3.9. Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh nghiệp không thực hiện trích khấu hao mà xác định tổn thất BĐSĐT phản ánh vào giá vốn hàng bán nếu có bằng chứng cho thấy BĐSĐT bị suy giảm giá trị, ghi:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

Có TK 217 - Bất động sản đầu tư.

3.10. Khi có bằng chứng chắc chắn, tin cậy về việc khoản giảm giá BĐSĐT không còn thì doanh nghiệp hoàn nhập để ghi giảm giá vốn hàng bán như sau:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Có TK 632 - Giá vốn hàng bán